Calculer le rendement locatif brut et net d’un investissement
Avant de vous lancer dans l’aventure de l’investissement immobilier, il faut connaître le rendement locatif. Ce calcul vous permet de mieux estimer votre bien et si ce dernier est rentable. Cet article vous explique comment calculer et comprendre le rendement locatif brut et net, mais également la différence entre le rendement et la rentabilité.
Smart Investissement peut vous aider à trouver le projet qui répond à vos objectifs.
Pourquoi faut-il calculer le rendement locatif ?
Le taux de rendement locatif est une notion clé en investissement immobilier. Si vous êtes ici, c’est que vous envisagez d’investir, il faut donc connaître cette formule pour y être préparé. Il s’agit du rapport entre l’investissement réalisé et les loyers générés chaque année.
Ce taux vous permet de savoir si le bien que vous avez trouvé est suffisamment rentable et s’il répond à vos attentes. En effet, chaque investisseur a un objectif personnel. Vous pouvez investir pour préparer votre retraite, générer un revenu complémentaire, constituer ou transmettre un patrimoine immobilier. Il faut donc adapter son objectif de rendement à son projet personnel.
Smart Investissement vous accompagne tout au long de votre projet, de la recherche du bien, en passant par le financement et la rénovation, jusqu’à la mise en location et la gestion. En connaissant le marché immobilier et les acteurs locaux de ce dernier, Smart Investissement reçoit les biens en avant-première. Cela vous permettra d’avoir un avantage concurrentiel face aux autres investisseurs mais également une réactivité sans faille.
Comment calculer le rendement locatif brut ?
La formule de base est :
Taux de rendement locatif brut = (loyer mensuel x 12) x 100 / (prix d’achat + frais de notaire + travaux)
Vous obtiendrez donc votre taux de rendement.
Admettons que vous choisissez d’investir à Bordeaux, le taux de rendement locatif moyen brut est de 4,00 %.
Cela signifie que chaque année le montant des loyers vous rapportera 4,00 % du montant de l’investissement réalisé.
Vous aurez donc 4.000 euros pour 100.000 euros investis hors mobilier et frais annexes.
Des charges à ne pas oublier
Cette formule est celle de base, chez Smart Investissement, nous misons sur la transparence. C’est pour cela que nous incluons d’autres facteurs dans nos formules de calcul.
Un des principaux facteurs à prendre en compte est l’état du bien. Le montant de la réalisation de travaux, que ce soit du rafraîchissement ou de la rénovation complète, est à prendre en compte.
Lors du calcul du taux de rendement, il faudra donc prévoir d’inclure la rénovation du bien.
Nous estimons que pour une rénovation complète, il faut prévoir 1.000 euros par mètre carré. Selon l’état du bien, vous pourrez donc savoir jusqu’à combien vous pouvez aller concernant le prix d’achat.
La vacance locative
Votre rendement locatif doit également prendre en compte la ville et le quartier dans lesquels vous souhaitez investir. En effet, plus une ville sera recherchée, plus le prix d’achat sera élevé et plus le rendement diminuera. Un taux de rendement sera moins élevé à Paris ou à Bordeaux que dans une plus petite ville avec des biens moins chers à l’achat.
Cependant, investir dans les petites villes, même si les prix d’achat sont attractifs, convient de vérifier en amont un autre facteur : la vacance locative.
La vacance locative est le temps où votre bien n’est pas loué et donc que vous ne percevez aucun loyer. Elle peut être très faible, voire inexistante dans les grandes villes où le marché locatif est tendu. A contrario, les villes où il y a peu de demandes, la vacance locative peut être importante. Il faut donc privilégier les villes où il y a suffisamment de demandes.
En 2021, nous avons réalisé de nombreux projets dans la ville de Périgueux, qui se situe en Dordogne à 1h30 de Bordeaux. Grâce à l’antenne de l’université de Bordeaux, Périgueux à 17 % de sa population étudiante. Il y a donc une forte demande locative. C’est également une région très touristique et donc très demandée pour de la location courte durée.
Il est important de bien s’entourer afin de ne pas faire d’erreur lors de l’achat d’un investissement immobilier. L’ensemble de ces facteurs influent sur votre rendement et bien évidemment sur la qualité de votre actif. Smart Investissement vous accompagne sur votre projet et vous permet d’être accompagné tout au long de celui-ci.
Rendement et rentabilité, quelle différence ?
Depuis le début de l’article, nous parlons de rendement locatif et pas de rentabilité.
Le rendement se calcule uniquement à partir du revenu du capital investi alors que la rentabilité comprend à la fois les revenus du capital investi et sa variation.
Cette variation dépend donc de la plus-value ou moins-value.
Elle peut être potentielle (estimée), latente (en cours d’estimation avant la vente) ou réalisée (à la vente).
Le calcul doit prendre en compte de nombreux facteurs notamment liés au marché immobilier de la ville, il est donc complexe.
Rendement brut ou net ?
Comme nous vous proposons une formule simple, nous resterons sur le rendement. Ce rendement peut alors être brut ou net.
Rendement brut
Comme nous l’avons vu précédemment, le rendement brut ne comprend ni les charges, ni la fiscalité, ni les travaux, ni le mobilier, ni les frais annexes. En revanche, le prix d’achat est toutes charges comprises, c’est-à-dire que l’on compte les divers frais d’acquisition (frais d’agence et frais de notaire).
Rendement net de frais et charges
Maintenant que vous avez le rendement brut, vous allez pouvoir calculer le rendement net, qui comprend les frais et les charges. `
Vous pouvez ajouter :
– La taxe foncière, elle peut être assez élevée selon les villes ;
– L’assurance habitation, qui permet de vous assurer en cas de dégâts ;
– Le coût du crédit immobilier qui vous permet de financer le bien ;
– Les charges non-récupérables sur le locataire, comme les charges de copropriété qui sont non récupérables ;
– Les travaux et entretien comme nous l’avons dit précédemment ;
– Les éventuels frais de gestion locative pour votre logement ;
– Et l’éventuelle assurance contre les loyers impayés.
Ce qui nous donne comme formule :
((loyer annuel – frais et charges) / (Coût total du projet)) x 100
Rendement net-net ou net d’imposition
La dernière façon de calculer le rendement net, est de comprendre dans le calcul les impôts pour obtenir le rendement net d’imposition. C’est-à-dire qu’il faut compter les impôts sur les revenus. Vous devez également voir si vous avez des avantages fiscaux à retenir, par exemple avec le dispositif de la loi Pinel.
Comme Smart Investissement investi uniquement sur de l’ancien, nous ne détaillerons pas ce dispositif.
Cher investisseur, vous êtes désormais un expert du rendement, et si vous décidiez vous aussi de vous lancer sur un projet d’investissement immobilier ?
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Smart Investissement vous propose un accompagnement clés en main et se positionne comme votre partenaire unique avec pour objectif de sécuriser votre projet d’acquisition.