Guide pour investir dans une colocation

Smart Investissement vous accompagne tout au long de votre projet, de la recherche du bien, en passant par le financement et la rénovation, jusqu’à la mise en location et la gestion. En connaissant le marché immobilier et les acteurs locaux de ce dernier, Smart Investissement reçoit les biens en avant-première. Cela vous permettra d’avoir un avantage concurrentiel face aux autres investisseurs mais également une réactivité sans faille.

Pour le colocataire

Comme nous l’avons vu précédemment, les loyers sont aujourd’hui très élevés dans les grandes villes. En plus d’être élevés, ceux-ci ne prennent pas en compte les différentes charges du quotidien. La solution de la colocation permet de réduire ces charges en les divisant. Par exemple, l’électricité, l’eau, internet ou encore les sites de streaming peuvent être partagés entre les colocataires.

Même si le logement est partagé, chaque colocataire aura accès aux aides au logement (APL) s’il répond aux critères. Ce n’est donc pas un frein pour les locataires dans la mesure où la colocation ne réduit pas pour autant leurs revenus et aides.

Généralement, les colocataires recherchent un cadre de vie chaleureux et convivial. Encore plus en période de confinement, l’isolement a été compliqué pour beaucoup d’étudiants, il s’agit donc d’une solution de plus en plus envisagée.

Pour le propriétaire bailleur

Vous avez pu découvrir les intérêts pour les locataires, mais quels sont vos avantages à faire cet investissement immobilier pour le propriétaire ?

Prix d’achat moins élevé

Lorsque vous choisissez d’investir en colocation, vous devez chercher un appartement muni au minimum de trois ou quatre chambres afin d’avoir un rendement optimal. Et comme le veut l’économie d’échelle, plus vous achèterez une grande surface moins le prix au mètre carré sera élevé.

Peu de vacance locative

Le principal avantage d’acheter une colocation est son rendement. Comme nous l’avons vu, le prix d’achat au mètre carré sera moins élevé mais vous aurez également la possibilité de proposer un loyer plus élevé par chambre, qui sera plus avantageux que de le louer à la même famille.

Bien que les loyers soient encadrés dans les zones dites tendues, le rendement reste plus important qu’une location classique.

Pour calculer la rentabilité de votre investissement, il vous faut calculer le rendement brut, net et le cash-flow de votre investissement. Pour cela, rendez-vous sur notre article : Calculer le rendement locatif

Comment équiper la colocation ?

Afin d’éviter un turn-over trop important, l’espace loué se doit d’être confortable. Premièrement, L’emplacement et la proximité avec les transports en commun est primordiale, les étudiants n’ont pas forcément de voiture ou n’en n’ont pas toujours l’utilité en ville il faut donc anticiper l’emplacement ou bien prévoir un parking.

Ensuite, pour pouvoir louer en colocation, votre bien doit être meublé convenablement. Cela permet également de limiter le turn-over. En effet, si le locataire se sent bien, il souhaitera rester le plus longtemps possible.

Dans votre colocation, il faut donc :
– Une cuisine équipée  avec un four, micro-ondes, une plaque de cuisson, un grand frigo pour que chacun puisse ranger ses aliments et des ustensiles de cuisine ;
– Une pièce de vie commune agréable comprenant un canapé, une grande table, une TV et des espaces de travail ;
– Une ou plusieurs salles de bain selon le nombre de chambres ;
– Et le plus important, un espace privé, la chambre doit faire au minimum 9 m² et doit être équipée d’une literie, de rangements et d’un bureau pour travailler.

Types de baux

Lorsque que vous êtes propriétaire d’une colocation, vous avez deux types de baux.

Le bail est généralement rédigé par une agence immobilière. La durée du bail est d’un an ou de 9 mois pour un étudiant. Il s’agit là, d’un avantage certain, comparé à la location nue qui a une durée minimum de 3 ans.

La première option est de réaliser un seul contrat de location pour tous les colocataires, ceux-ci sont tous signataires. Concernant la caution, elle est à la charge d’un ou plusieurs locataires (ou garant).

Dans ce contrat, une clause de solidarité est incluse. L’objectif de cette clause est de percevoir le loyer en permanence. En effet, si un des locataires s’en va, il continue de payer sa part pendant 6 mois ou jusqu’à trouver un autre locataire. Ils ont donc tout intérêt à trouver quelqu’un rapidement. Chaque locataire a accès à l’intégralité du logement ce qui justifie la clause de solidarité.

Cette clause reste en place s’il y a un renouvellement ou en cas de tacite reconduction.

L’autre possibilité concerne les baux multiples, c’est-à-dire qu’il y a un bail par locataire. La durée et les loyers peuvent donc être différents entre les différents colocataires. Dans ce contrat de bail, vous définissez les pièces dont le locataire a la jouissance. Par exemple, le locataire A a accès à la salle de bain 1 tandis que les deux locataires B et C ont accès à la salle de bain 2.

Dans cette option, un locataire peut rompre son bail sans impacter les autres. De même, chaque locataire est responsable de sa quote-part de loyer. S’il ne paie pas, c’est la caution du bailleur qui compte et uniquement sur sa part du loyer.

Il est important de bien s’entourer afin de ne pas faire d’erreur lors de l’achat d’un investissement immobilier. L’ensemble de ces facteurs influent sur votre rendement et bien évidemment sur la qualité de votre actif. Smart Investissement vous accompagne sur votre projet et vous permet d’être accompagné tout au long de celui-ci.

Vous l’aurez compris, cet investissement immobilier est assez contrôlé mais également avantageux concernant la fiscalité. Lorsque vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez louer en location meublée non professionnelle (LMNP). Vous pouvez alors déclarer vos revenus selon deux régimes.

Régime micro-BIC

Le régime du micro BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos loyers encaissés. L’autre moitié est soumise à l’impôt sur le revenu (taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,20%).

Régime réel simplifié

L’autre option est le régime du réel simplifié, il permet de bénéficier d’une déduction des charges d’exploitation sur les loyers perçus, à savoir : charges de copropriété, assurance habitation, taxe foncière, frais de comptabilité, électricité, internet, intérêts d’emprunt, entretien, déplacement, etc.
Vous pouvez également déduire un amortissement calculé sur la valeur du bien déduction faite de la valeur du terrain. Cette charge comptable vient réduire votre résultat, et à fortiori, votre impôt. Vous pouvez également amortir le mobilier.
La première année vous pouvez passer en charge les frais d’agence et les frais de notaire. Il s’agit là d’un réel avantage comparé à la location nue qui ne permet pas de déduire les frais d’agence, les frais de notaire et l’amortissement du bien et du mobibilier.
Le résultat est alors soumis à l’impôt sur le revenu (taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,20%).

Que dit la loi ?

Dans les zones tendues, la loi ALUR (accès au logement et à l’urbanisme rénové) impose un montant du loyer à ne pas dépasser, et réduit le délai de préavis à 1 mois.
De plus, la loi ELAN, propose un bail mobilité qui permet de réduire la durée des loyers. C’est également cette loi qui propose la garantie VISALE.

Chez Smart Investissement, nous avons réalisé plusieurs colocations à Périgueux et à Bordeaux, que vous retrouverez dans Nos réalisations.

Nous avons réalisé plusieurs projets dans ces villes en 2021 qui sont très rentables. Nous allons vous en présenter deux.

Bordeaux

Commençons par notre colocation Azur composée de 4 chambres et située dans la ville de Bordeaux. Pour son premier projet, notre investisseur a acheté la colocation à 212.000 € (soit 2550 € par mètre²), et nous avons réalisé 48.000 € de rénovations. Les chambres sont louées à 525 € charges comprises chacune. Ce qui nous permet d’obtenir une rente annuelle de 4.720 €.

En comparaison, la moyenne du prix d’achat sur Bordeaux est de 4.570 € par mètre², un studio meublé est loué en moyenne à 530 €. Cette colocation est donc très intéressante et rentre dans les prix du marché de Bordeaux.

Périgueux

Notre deuxième colocation Terracotta est située à Périgueux en Dordogne, elle est composée de 3 chambres et propose des baux de 9 mois afin de louer l’été en courte durée. Nos investisseurs l’ont acheté 109.000 €, soit 1.300 € par mètre² , nous avons réalisé 5.000 € de travaux pour une rente annuelle de 4.356 €.

En comparaison, dans la ville de Périgueux la moyenne est de 1.450 € par mètre² et un studio meublé se loue 400 €.

Point à retenir sur la colocation

– La demande de colocation augmente sur le marché du locatif et donc la vacance locative diminue ;

– Concernant l’investissement immobilier, un bien en colocation est plus rentable qu’un logement unique ;

-Il existe deux baux différents selon les objectifs.

Cher investisseur, vous êtes désormais un expert de la colocation, et si vous décidiez vous aussi de vous lancer sur un projet d’investissement immobilier ?